土地拍卖频现高潮 外地房企逐鹿深圳

证券时报吴家明2017-12-07 07:56

证券时报记者 吴家明

房地产市场调控逐渐深入,正不断传导至土地市场,但似乎也阻止不了外地房企进入深圳(楼盘)市场的脚步。12月6日,深圳龙岗大运片区龙城街道以公开挂牌的方式出让一宗占地32.2万平方米、总建筑面积136.45万平方米的G01046-0095宗地的使用权,该宗地最后被福建世茂新里程投资发展有限公司以底价239.43亿元拿下。

据悉,位于龙岗龙城街道的G01046-0095宗地,土地用途为商业用地、公共管理与服务设施用地、教育设施用地、广场用地、公园绿地。地块出让首先竞地价,当竞买报价达到首轮地价最高限价时,转为竞各分项物业自持面积及自持年期,当全部商业、办公、公寓竞价达到全年期自持时,则再转为竞地价。值得注意的是,这宗地块要求建设一栋600米左右的超高层建筑(按航空限高的高限向民航部门申请,最终以民航部门审批的高度为准),高度已经超过目前深圳最高建筑平安金融中心,有望成为深圳的新地标。

此外,该宗地对竞买申请人也提出较高要求,须在中国境内开发建设并已竣工不少于1栋250米以上超高层建筑,2016年度总资产须不低于人民币2000亿元,应在中国内地和香港各有不少于(含)1家上市公司。不过,此次土拍仅一家企业申请。

在新增土地尤其是宅地供应极度稀缺的深圳市场,公开拍地往往意味着一次企业扩储的良机。这几年,外地房企进军深圳更显现出势在必得的势头。去年6月,深圳龙华商住用地现售试点项目出让。经过激烈的现场投标、开标,最终该宗地被中国电建(601669,股吧)集团和广州(楼盘)方荣房地产有限公司联合以82.9亿元的价格夺得,楼面价高达每平方米56781元,这也是两家房企首次进入深圳市场。在此之前,信达与坤润投资联合体以30.3亿元拿下坪山居住用地,除去配建的4.5万平方米保障房面积,楼面价格高达每平方米2.5万元。

业内人士预计,如果将配套面积之类的扣除,龙华商住用地项目的售价要接近每平方米9.5万元至10万元,项目才能获得合理利润,坪山项目的售价或将超过每平方米5万元才能有合理利润。从楼面价格来看,外地房企进入深圳的成本“水涨船高”,也是拿“地王”的好手,但让部分市场人士担心这些“面粉贵过面包”的地王项目所面临的入市问题。

今年12月,深圳规土委网站共挂牌9宗土地,主要位于南山区、坪山区、龙岗区和大鹏新区,但备受关注的住宅用地仍不见踪影。因土地紧缺且谋求产业发展后劲的意愿强烈,深圳的供地正在大幅偏向商办和工业用地。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于深圳房地产市场来说当前供地方面节奏比较慢。首先,土地市场的自身因素导致深圳供地比较困难。此外,深圳本身房价比较高,当前的思路在于旧改和发展租赁市场,所以类似的住宅用地供地节奏不会立马加快,但从后续市场情况来看,深圳供地速度尤其是旧改以后,会形成较多的可开发的土地,这些都是未来深圳土地市场供应的源泉,从而利好房企拿地和新房供应的增加。

近日,深圳市规土委发布了《深圳市城市建设与土地利用“十三五”规划》,规划显示深圳计划在2016年至2020年通过城市更新提供30平方公里用地规模,还加大了向产业用地的倾斜力度,到2020年深圳全市工业用地占建设用地比重将不低于30%。

从全国土地市场来看,中原地产研究中心统计数据显示,截至2017年11月,拿地最积极的50家房企合计拿地金额达到20982亿元,同比涨幅高达53%。某院的数据显示,11月全国300个城市土地平均溢价率为20%,较上月下降4个百分点,较去年同期下降23个百分点;其中住宅类用地平均溢价率为22%,较上月下降5个百分点,较去年同期下降29个百分点。

(证券时报)

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